商業(yè)地產(chǎn)如何進(jìn)行融資租賃？收購(gòu)租賃？

文章來(lái)源：中國(guó)貿(mào)易金融網(wǎng)       發(fā)布日期：2015-01-30 12:00:00    點(diǎn)擊：261次

     商業(yè)地產(chǎn)與融資租賃、收購(gòu)籌資

　　一、融資租賃

　　首先，我們先要了解什么是融資租賃。租賃是指出租人給與一定的收益的條件下，授予承租人在約定的期限內(nèi)占有何使用財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種契約行為。融資租賃又稱(chēng)財(cái)務(wù)租賃是區(qū)別于經(jīng)營(yíng)租賃的一種長(zhǎng)期租賃形式，由于它可以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期需求，有時(shí)也稱(chēng)資本租賃。

　?。ㄒ唬┤谫Y租賃在商業(yè)地產(chǎn)上有哪些形式？

　　1.售后回租。這個(gè)方法被廣泛的使用在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)形商鋪的銷(xiāo)售上面。我這里不作細(xì)述。

　　2.直接租賃。即不作銷(xiāo)售，直接通過(guò)收取租金的方式得到資本利益。這個(gè)也很常見(jiàn)我不細(xì)說(shuō)。

　　3.杠桿式租賃。這個(gè)目前在國(guó)內(nèi)尚少使用。其利益方較為復(fù)雜。涉及承租人、出租人和投資基金或貸款公司等三方。對(duì)于承租人與上面的第二個(gè)內(nèi)容大體一至。但是對(duì)于出租人就大有不同了。按國(guó)際慣例，出租人將資產(chǎn)的30%自留，作為自己的投資。另外以該資產(chǎn)作為擔(dān)保向資金的借貸方借入其余資金的70%。因此，出租人又成了借款人，即擁有資產(chǎn)的所有權(quán)，又收租金償還債務(wù)。若出租人不能按期償還，那么資產(chǎn)轉(zhuǎn)歸借款人所有。

　　（二）融資租賃的流程：

　　1.通過(guò)招商選擇租賃公司。也可委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司整體管理。

　　2.招商授權(quán)

　　3.簽訂租賃合同和經(jīng)營(yíng)合同

　　4.投保

　　5.收取租金

　　6.租賃期的二次調(diào)整，又稱(chēng)再招商

　　7.租賃期滿(mǎn)的退場(chǎng)。

　　8.若采用杠桿租賃，在簽訂租賃合同和經(jīng)營(yíng)合同后提請(qǐng)借款。簽訂借款合同。

　　9.支付借款利息

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　　租金應(yīng)該包括資產(chǎn)價(jià)款和租息兩部分，租息又可分為融資成本和租賃管理費(fèi)等。

　　下面我做一個(gè)細(xì)解：

　　1.資產(chǎn)的折價(jià)、保險(xiǎn)等

　　2.因融資而產(chǎn)生的利息支出

　　3.營(yíng)業(yè)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、水電熱等雜費(fèi)

　　4.資本收益

　　租金的支付：

　　1.按時(shí)間劃分：年付、半年付、季付、月付

　　2.按發(fā)生先后分為：前付租和后付租

　　3.按每期金額分：等額和不等額支付

　?。ㄋ模﹥?yōu)缺點(diǎn)：

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　1.融資速度快

　　2.比貸款和債券的限制條件少

　　3.縮短了投資周期。一般純商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售期為18個(gè)月以上。而采用這種辦法在6個(gè)月就可以回籠市值70%的投資。

　　4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。不必?fù)?dān)心一次性的償還巨額借款

　　5.稅收負(fù)擔(dān)輕

　　缺點(diǎn)：資金成本高。比貸款和發(fā)行債券的利息高很多。在企業(yè)財(cái)務(wù)困難時(shí)會(huì)構(gòu)成資金壓力。

　　二、收購(gòu)籌資

　　再談?wù)勈裁词鞘召?gòu)籌資。他是以企業(yè)兼并、重組活動(dòng)為背景的，某一企業(yè)擬收購(gòu)其他企業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)重組時(shí)，以被收購(gòu)企業(yè)資產(chǎn)和未來(lái)收益能力做抵押，從金融機(jī)構(gòu)籌集資金的活動(dòng)。這里的金融機(jī)構(gòu)可以是銀行、證券公司、融資公司、投資基金等。一般來(lái)說(shuō)借入金額為總金額的70%，其余為自有資金。

　?。ㄒ唬┤谫Y特點(diǎn)：

　　1.杠桿率高

　　少量投入獲得大額融資。十分適合資金不足又急于發(fā)展的企業(yè)。

　　2.有助于企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰。

　　3.融資風(fēng)險(xiǎn)小

　　對(duì)于貸出方來(lái)說(shuō)有財(cái)產(chǎn)作抵押，安全有了很大的保證。

　　4.可以獲得所謂意外收益

　　5.可以提高投資人的整體收益

　　（二）融資方向：

　　1.商業(yè)銀行貸款

　　2.民間借貸

　　3.發(fā)行債券

　　4.投資基金

　　5.投資基金參股

　　6.企業(yè)間資產(chǎn)置換，提高變現(xiàn)率

　　（三）在商業(yè)項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)意義：

　　1.零售企業(yè)收購(gòu)資金缺乏的問(wèn)題

　　2.商業(yè)地產(chǎn)租售結(jié)合的新方向

　　3.銀行貸款的快速通道

　　4.投資基金的低風(fēng)險(xiǎn)選擇

　　5.為只租不售作了融資準(zhǔn)備

　　6.相關(guān)法律已經(jīng)比較完善，無(wú)空白區(qū)

　　7.產(chǎn)權(quán)明晰

　　8.盤(pán)活不良資產(chǎn)

　　9.加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度

　　10.此類(lèi)項(xiàng)目得到外資銀行的青睞。

　　綜合，我們可以看到隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)激烈和融資困難，杠桿融資將成為未來(lái)的熱點(diǎn)。